契約･貸金

　家賃の滞納

家賃は連帯保証人がいれば、借主に請求する前であっても請求可能です。

３ヶ月以上の家賃の滞納がある場合、契約の解除も可能となりえます。

訴訟等を行う場合は、証拠が重要であり、請求も、内容証明郵便等で行う必要がありますし、解除が可能かどうかも弁護士の判断を聞いたほうがよいでしょう。

　家賃の値上げをしたい

「借地借家法１１条、３２条」では、家賃の「増」「減」の判断要素として、下記のものをあげています。

1. 税金負担の増減
2. 土地･建物の価格や経済事情の変動
3. 近所の同種の建物の家賃と比較して不相応

ご覧のとおり、これらは一応の基準で、具体的には、その事件毎に考えられます。一定の期間は家賃を増額しない旨の特約がないことも必要です。

たいへん難しい判断で、費用対効果も考えて、方針を決めるべきでしょう。

　家賃の値上げに応じない

この場合の通常の解決の仕方は、

1. まず当事者同士で話し合う
2. 調停を起こす
3. 裁判

という順番になります。

交渉中であっても、従前の家賃相当分については支払義務がありますので、支払が無い場合や、交渉後新家賃が決まったのに、その支払が無い場合は契約の解除が可能となる場合もあります。

　敷金を返してくれない

通常の生活（使用）での自然損耗分は家主の負担になります。ですから、使っていたら普通はそのくらいはだめになるなあという汚れ、劣化などは、敷金からはひいてはならないということになります。よく、ごっそり、原状回復費用として、ひかれる例がありますが、負けずに内容証明郵便等で請求し、正当な範囲での敷金を返還してもらいましょう。

なお、何が自然損耗か？は難しい判断であり、訴訟になっても妥当な線で、折り合うことが多いです。

　 家賃値上げの請求を受けた

「貸主の場合 Point２」であげた要素を考えて、増額できるかどうか、その額を考えていくことになります。

話し合いを併行しつつ、従来の家賃は支払を続けましょう。

　家賃の値上げに応じない

家賃の増額問題が生じると、家主が受け取ってくれないことがあります。

この場合、ほっておくと、賃料不払いになります。法務局に家賃を「供託」しましょう。供託すれば、家賃を支払っているのと同じようにみなされます。

※ 供託について　新潟地方法務局へ

敷金２０万円を預けて、賃貸借が終わった。明け渡したあと、大家からハウスクリーニング代その他で５０万円かかったから、差引３０万円を支払えといわれている。

依頼内容：

敷金を返して欲しい。但し、最後の月の賃料はまだ未払いです。

解決結果（方法）：

代理人として、内容証明を送付。しかし、返還に応じなかったため、簡裁に提訴。最終月の賃料を差し引いた残りの敷金を返してもらった。

家賃を１年くらい滞納している。催促してもなしのつぶて。

依頼内容：

明け渡しをしてもらいたい。

解決結果（方法）：

内容証明郵便で督促、その後訴訟提起。
和解において、明渡期日を決め、任意に明け渡しを履行してもらうこととなった（強制執行は費用もかかる）。

ビルのテナントとして入っているが、家賃について、いろんなところから差押が来た。

依頼内容：

どこへ払ったらよいのか、今後どうしたらよいのか。

解決結果（方法）：

当面供託をし、差押をした債権者らと話し合い、今後の家賃の扱い、保証金の扱いなどについて、合意を取り交わし、安定的な賃貸借関係を作り直した。